住宅ローンを利用してマイホームを取得・増改築した場合に、年末のローン残高の一定割合を所得税から控除できる制度。正式名称は「住宅借入金等特別控除」。2022 年の税制改正で控除率は 0.7%、控除期間は新築で最大 13 年間に変更された。住宅取得を税制面から支援する最大級の優遇措置だ。
住宅ローン控除の適用要件と控除額の計算
住宅ローン控除の適用には複数の要件がある。主なものは、ローンの返済期間が 10 年以上であること、取得後 6 か月以内に入居し年末まで居住していること、合計所得金額が 2,000 万円以下であること、床面積が 50 平方メートル以上であることだ。中古住宅の場合は築年数の要件 (1982 年以降の建築、または耐震基準適合証明書の取得) も加わる。
控除額は「年末ローン残高 × 0.7%」で計算される。借入限度額は住宅の種類によって異なり、認定長期優良住宅・認定低炭素住宅は 5,000 万円、ZEH 水準省エネ住宅は 4,500 万円、省エネ基準適合住宅は 4,000 万円、その他の新築住宅は 3,000 万円だ。たとえば年末残高 3,000 万円の場合、控除額は 21 万円となる。所得税から控除しきれない分は住民税から最大 9.75 万円まで控除される。
住宅ローン控除とふるさと納税の併用テクニック
住宅ローン控除とふるさと納税は併用可能だが、控除の適用順序を理解しないと損をする可能性がある。住宅ローン控除は税額控除として所得税から先に差し引かれ、控除しきれない分が住民税に回る。ふるさと納税の控除は所得税の寄附金控除 (所得控除) と住民税の税額控除で構成されるため、住宅ローン控除で所得税がゼロになると、ふるさと納税の所得税控除分の恩恵が薄くなる。
実務的な対策として、ワンストップ特例制度を利用すれば、ふるさと納税の控除が全額住民税から行われるため、所得税の枠を住宅ローン控除に温存できる。ただし、住宅ローン控除の初年度は確定申告が必須のため、ワンストップ特例は使えない。初年度はふるさと納税も確定申告で申請し、2 年目以降はワンストップ特例に切り替えるのが最適な戦略だ。いずれの場合も、シミュレーターで併用時の控除上限額を事前に確認することが不可欠だ。